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反思日本房产惨痛代价

来源: 2018年08月19日

反思日本房产惨痛代价

在日本房产泡沫的教训中,逐利的商业银行扮演了推波助澜角色,中国的银行和地产界需要好好反思在宏观调控下,不少银行暗自降低门槛,把八成贷款、折扣和优惠利率等端上台面,为的是抢占地盘。

然而,去年底发生的上海退房风潮,已经给银行敲响警钟。在楼市理性回归的趋势下,金融机构需要反思,在培育健康房地产市场的过程中,银行扮演的角色不应该仅仅是逐利者,而应承担起更多的。

上世纪90年代初日本经济泡沫破裂后,地价进入长达13年的下行通道。在日本的教训中,逐利的商业银行扮演了推波助澜角色,中国银行和地产界需要好好反思。

日本住专事件

1996年的住专事件,是指日本的7家住宅金融专业公司为牟取暴利,利用城市银行、证券公司等300多家金融机构的资金向房地产业大量放贷,从而产生了8兆日元的巨额风险债权。

在看似不错的经济前景下,住专事件是金融机构和政府合力打造的一场悲剧。日本一方面发出要收买美国、购并世界的豪言壮语,另一方面又把大量的资金投入到地产和股市上去。

日本的住宅专业银行就是在这样一种背景下产生的。它一出生就带有严重的趋利倾向。和中国经营房贷业务的商业银行不同,住专依附在日本农林系统大大小小的金融机构下,是一种专门向房地产业放款而获取收益的金融机构。

然而,和中国的商业银行存在的按揭暴利一样,当时日本的利率市场化也很不完善,按揭贷款和公司贷款的底线利率相同,住专由此获得了低风险下的高收益。巨大的利益刺激,驱使住专拼命扩大房贷业务,以获得更大的回报。

不仅如此,按揭贷款的暴利刺激,还使住专与日本政府产生千丝万缕的联系。这就是为什么大藏省在采取融资总量控制等监控手段时,惟独对住专开一面,而且住专事件发生后还试图以国民税金来填补亏损的深层原因。

惨痛代价

具有趋利动机和政府背景的住专

反思日本房产惨痛代价

,委实让日本经济付出惨痛代价。

很短时间内,日本的房地产价格大大超出了实际价值,形成经济泡沫。据推算,日本全国银行直接投放不动产的资金达60至70万亿日元,间接投放的达50至60万亿日元。这些巨额资金的投入使地产价格在1984到1989年,短短五年时间就上涨了2倍,东京、大阪等大城市甚至上涨了2.5至3倍。而当1990年4月土地价格开始下跌时,这些资金就已经成为不良债权,到1996年住专事件爆发,已经是纸里包不住火了。

这其中最为棘手的是,住专与农林系统的金融机构之间有着颇深的业务瓜葛,日本农协把5兆日元的资金投入了住专。然而,在住专事件发生后,农林系统的金融机构强调住专的母体银行应负全部,而其母体银行又只承认负有部分。

面对日益增加的麻烦,日本政府不得不成立专门机构,投入大量人力、财力进行善后处理。在善后过程中,以首相为代表的社民党与以大藏大臣为代表的先驱党因意见不一,导致了两党关系的破裂。同时,由于政府动用了6000多亿日元的公共资金进行善后,又激起了国民对政府的不满。住专事件犹如上个世纪90年代的一把火,不仅燃遍了日本的地产、金融等经济领域,国家政治也未能幸免,这把火也成为后来蔓延整个亚洲的金融危机的一次预演。

当年的日本迷失在了一种盲目乐观的情绪中,住专事件就是这种心态的悲剧产物。(作者:王颖)

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