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岁末上演最后疯狂上海或将出现百亿地王

来源: 2018年07月07日

岁末上演最后疯狂 上海或将出现"百亿地王"

临近年末,上海发布今年度最后一个土地挂牌公告,将推出占地26.7万平方米(约400亩)的新江湾城F地块。据介绍,该地块集商业、金融、办公、住宅等为一体,规划建筑规模为90万平方米,也是新江湾城历年来推出的最大一幅综合用地。上海佑威房地产研究中心主任薛建雄认为,如按之前出让的新江湾城D3地块楼板价2万元计算,新江湾城F地块将会以180亿元的成交价创新地王,这将会是目前全国最贵地价的长沙新河三角洲地块92亿拍卖价的2倍。

地王频现上海滩

海土地资源管理局近日发布16号国有土地出让公告,其中新江湾城F地块在35幅挂牌地块中无疑最为吸引眼球。公告显示,新江湾城F地块东达闸殷路、北至殷高路,占地面积26.7481万平方米,容积率2.34.9,竞买保证金为7亿元。按照一般竞买保证金占出让底价约10%的常规经验,该地块的挂牌出让底价也将创上海土地市场纪录。

根据此前规划,该地块将分3个功能板块开发。其中,商务区面积最大,总建筑面积52.5万平方米;住宅区域总建筑面积约18万平方米;此外,还包括19.4万平方米的研发中心、展览中心等商务附属区域。其开发体量在国内也极为少见。此前,新江湾城D1、D3地块出让,其楼板价分别为1.25万元/平方米和2万元/平方米。薛建雄认为,即使参考D1地块1.25万元/平方米楼板价计算,预计此次新江湾城F地块成交价格可达100亿元以上,也将超过长沙新河三角洲地块92亿的拍卖价。

在2005年,新江湾城项目曾整体赴香港推介,当时向香港地产商推介的重点正是此次出让的F地块,以李嘉诚旗下和记黄埔为首的多家港资地产商对该地块表现出浓厚兴趣。今年11月,有新加坡背景的仁恒房产以13.01亿元获得D3地块的开发权,楼板价达到2万元/平方米,这也是上海市首次在大型地块挂牌出让中尝试暗标出让方式,虽然一定程度上抑制了多家开发商的竞价,但最终土地出让价格依然比挂牌起始价上涨了约136%。

土地供应捉襟见肘

近年来上海地王频频现身,市场一致的声音是土地供应不足。以上海为例,统计年鉴显示2002年至2006年住宅用地的转让建筑面积分别是1987万平方米、3300万平方米、2888万平方米、3149万平方米和1912万平方米。在经历了2003年至2005年的交易高峰后,2006年上海住宅用土已回落到2000万平方米水平。住宅用土市场交易萎缩,主要原因是政府供地量的大幅下降,前三年年均近2000公顷的住宅用土推量,到了2006年不足300公顷。

在今年的17个推地公告中,上海住宅用地将不足400公顷。其中,前12个公告中住宅用土176.75公顷,1217号公告纯住宅用土137.12公顷,另有247.58公顷的商住结合用地,按总量30%为住宅用土算是74.27万平方米,估算合计为388.14公顷。因此预计今年的住宅用地转让建筑面积也将小于2000万平方米。薛建雄认为,土地供应不足导致了住宅开工量下滑。2006年上海住宅开工量仅2112.1万平方米,同比2005年下降了15%;今年前11个月,上海住宅开工量也仅1458.35万平方米,比去年同期下降了10.6%。

他还认为,从今年推地情况来看,明年上海住宅开工量依然不容乐观,这将影响未来3年以上时间住宅供应。其中市中心的土地供应更是捉襟见肘,今年内环内只推出一幅位于闸北的191街坊用土,且为只有4.4公顷的商住两用地。

上海豪宅价格飙涨

薛建雄看来,上海中心城区用土紧张,是导致高档楼盘价格飙涨的重要原因。据统计报告显示,今年来,11.7%的上海在售楼盘,其价格上涨同比都超过50%,其中毫宅价格仍在大幅度上涨。位于上海新天地的翠湖天地御苑,今年12月成交一套房源价格高达8.22万元/平方米,而今年1季度该楼盘平均成交价还只有5.04万元/平方米,相比涨幅高达63.1%。在翠湖天地御苑带动下,今年8月位于古北的御翠豪庭以3.5万/平方米的天价开盘,当月140套房源平均成交均价为3.35元/平方米;而到12月份,其3套房源成交均价已飙升至4.46万元/平方米,4个月不到就涨了33%。

薛建雄认为,除房源供不应求外,供应结构的不合理也是导致房价上涨的主要原因。据报道

岁末上演最后疯狂上海或将出现百亿地王

,上海2003年就有32.13万个家庭年收入超百万元。另据上海市工商部门数据统计,上海每年新增注册企业在6000家左右,这还不包括6000个左右的新增个体工商户。预计上海每年新增的百万收入家庭应该在6000户左右,相对32.13万户百万收入家庭来说,年增涨率还不到2%。按照国际通行房价收入比5,上海每年应相应新增6000套总价500万元的房源。

据上海佑威房地产研究中心数据显示,今年1月1日至12月25日,上海实际成交均价超过3万元/平方米的公寓1416套,成交均价超过2万元/平方米的别墅只有1194栋。可以看出,适合年收入百万富豪居住豪宅成交量仅2510套,与每年新增6000户百万收入的家庭数相比,供需比为1:2.39。

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