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北京土地出让现状推量穿插进行差异化成常态

来源: 2018年08月19日

北京土地出让现状:推量穿插进行 差异化成常态

8月,北京土地市场共成交18宗地块,其中半数为住宅用地,出让金累计为149.72亿元,占当月土地出让总收入的95

北京土地出让现状推量穿插进行差异化成常态

.8%;8月的土地出让连珠炮过后,9月的土地市场歇了火全月仅交易了3宗住宅用地,为2013年下半年以来最少的一个月;9月过,北京土地市场又攒足了火力。就在国庆前后,北京市土地整理储备中心在数天内集中挂出了17宗经营性用地,总出让土地面积高达188.9万平方米,其中包括157.8万平方米的10块住宅用地,从其官上可见,目前共有25块经营性用地处在出让步骤,其中的11块将在10月交易。11块中又有4块为住宅用地。

从近3个月北京土地市场的推地节奏、出让土地性质及成交价看,推量上多寡穿插,限价地与高价地互现。数量和价格差异化,已成为北京土地出让的明显特征。

9月土地少而精 地王、限价地同出

北京市土储中心官的2013年成交一览表显示:9月,仅共有8宗土地成交,住宅用地更是只有区区3块,但却个个亮眼:9月4日,限价地与地王同日出现:融创以21亿元斩获农展馆北路8号住宅地块,折合楼面价逾7.3万元,刷新北京乃至全国纪录;与此同时,恒大以40.4亿元加配建51500平方米公租房的代价,拿下朝阳豆各庄地块。出让公告中规定:除公共租赁住房外,剩余商品住房销售限价为22000元/平米。而按成交价折算,剔除公租房部分,楼面价已达16618元/平方米,再加进方方面面的成本,恒大的利润将很微薄。

26日,北京市第二块限房价、竞地价地块海淀区环保科技园住宅用地,以18.1亿元由中国铁建收入囊中。众所惊诧的是,成交价折合楼面价为18562元/平方米,仅与政府规定的该地块上建成的商品住房销售限价19000元/平方米相差438元。

10月土地差异大 准地王被停

依土储中心官显示:安排在10月交易的11宗土地中,4块为住宅用地。分别是于15日拍卖的延庆县沈家营镇二类居住用地(配建经适房和保障房)、28日于国土资源局现场出让的顺义新城第7街区二类居住用地(两限房),以及29日交易的海淀区东升乡二类居住用地。三地块的起始楼面价分别为2020元/平方米、4307元/平方米和16451元/平方米。

由出让公告可看出,有关部门依据宗地位置和面积,较合理地制定了附加条件和定价,差异化表现明显。

原本,10月还有一块非常引人瞩目的高价地块顺义新城21街区地块。这块含当年大龙地产天价拿下的天竺22号地王部分的地块,挂牌起始价和起始楼面价分别为21.5亿元和2.1万元/平方米。由于当年天竺22号地是双料地王,成交总价和折合楼面价分别高达50.5亿元和2.99万元/平方米,成为地王的危险系数很高,由此相关部门将此次出让的顺义新城第21街区地块分为两部分,两者容积率不同。其中c地块用地性质为R2二类居住用地,容积率1.01;而a地块用地性质为C9其他公共设施用地容积率0.8,规划配建有不少于500张床位的养老院,由竞得人代建,待建设完成、验收合格后无偿移交给区民政局管理。

尽管已为这块容易飙高的地块限制了条件,该宗土地还是在竞价开始前的10月9日就被国土资源局宣布暂停出让。业内对此举的共识是:冷却土地市场近期的高热。 中原地产市场研究部总监张大伟分析:虽然该地块因包含大龙地王部分,在性质和容积率上都做了调整,但毕竟有原价在前,容积率又低,最终成交楼面价很有可能超越大龙地王。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为:像该地块这样稀缺、低密的土地,势必将刷新区域高价。今年以来,从首开、中粮分别拿下的孙河地块,到泰禾竞得的台湖地块;从懋源斩获的夏家胡同地块,到融创收获的农展馆地块,一直到昨日刚刚交易成功的顺义区高丽营地块,高价地和新地王已然太多。若还不在此时及时降火而任由顺义21街区地块再成地王,烧伤的很可能是区域乃至整个北京市场。

高价限价不矛盾 差异对待一举两得

从今年以来的土地成交情况看,相关部门好似在用两只手控制土地市场:左手用多种方式、从各个环节严格限制土地价格;右手又拼拼推送好区域、高起价的准地王入市。

胡景晖看来,这种似乎是左右互搏的现象其实并不矛盾,反而是两手都硬的调适平衡方式,而且将成为未来土地市场的主旋律。

去年以来,市政府通过严把预售证发放关来控制房价,效果起先还好,但随着时间推移渐弱。现在把限价阶段提前到了土地出让时,不仅能控制房价,还能解决中低收入家庭住房问题。但限房价同时也会在一定程度上影响土地出让价格和土地财政收入,因此其他非普通住房用地需要通过市场化出让,创造高地价款来平衡限价地造成的损失。他认为,在政府差异化对待不同市场的调控手段下, 限价地与准地王互现或将成为未来土地市场的主旋律。即满足中低收入的住房需求;而高端物业交由市场来竞争,企业自行承担风险,通过市场化形成地王,这可以使得政府能有更多资金反哺到保障房中。这种方式或许非常规,但至少在一段时间内会很有效。

亚豪机构市场总监郭毅也对土地供给和出让差异化有自己的见解。她认为:从住宅成品需求方购房人方面说,这样可直接增加保障房及中低价位商品房的市场供给率,有利于疏导刚需购房客群,稳定房价涨速。从土地需求方开发商方面说,各房企可考量自己的实力及需求拿地,符合市场化。需要注意的是,政府一方面要保证保障房、限价房申购过程中的公开公正,另一方面要合理引导开发商适应现在的方式。

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