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未来20年城市化率仍是楼市发动机需求将超

来源: 2018年08月26日

未来20年城市化率仍是楼市发动机 需求将超120亿平

论及当下国内地产行业的繁荣现状,城市化进程的加快应当首功。近日,中指数据发布关于城市化进程的专题报告,认为至2030年,我国城市化率将达70%。未来十年,房产需求将超过120亿平方米。作为新兴城市群成渝经济圈的中心城市,成都西部中心城市的地位也将更加突出,功能更加凸显,优势也更加明显,房地产市场规模也将迎来进一步发展契机,潜力巨大。

{现状}

一线城市超85%房产市场受益良多

报告显示,年,我国城市化水平提升速度非常迅速,年均提升1.4个百分点,年均新增城镇人口超过2000万。至2011年,城市化率首次突破50%,达到51.3%,已超过发展中国家平均水平,但与发达经济体平均77.5%的水平仍有较大差距。2011年,一线城市城市化程度已超过85%,二三线城市普遍偏低,这意味着城市化仍有较大提升空间。同时,就区域特点而言,东部地区与中西部又呈现出明显差别。

根据美国地理学家诺瑟姆在1975年提出的城市化进程S型规律,城市化初期,城市人口增长缓慢,当城市人口比例超过30%之后,城市化进程进入加速阶段,而当城市人口比例超过70%之后,又趋缓慢甚至停滞。数据显示,从城市化进程开始到城市化率超过50%,英国用了近150年,美、日均用了约80年,再到70%又分别用了50、40和15年左右。目前我国城市化进程仍在不断加快,在此趋势下将在更短时间内达到发达国家70%的平均水平。

数据显示,城市化水平与经济发展水平存在明显的正相关性,我国城市化率与GDP总额以及人均GDP的相关系数分别高达0.93和0.94。历史经验也表明,经济发达地区收入水平和生活水平高,吸引劳动力进入,促进城市化发展,而人口的增长、城市空间的扩大和资源利用率的提升,又为经济的进一步发展提供必要条件。

随着城市化水平的提高和城镇人口的增长,我国房地产市场迅猛发展,2011年,全国商品房销售面积、销售额和开发投资额分别比1998年增长8倍、21倍和16倍,复合增长率分别达到18%、27%和24%。城市化水平与房地产市场发展规模关系密切。数据显示,年房地产各类指标与城市化率相关系数接近或超过0.9。该产业的发展速度大大超过了同期宏观经济发展,并逐步成为拉动经济增长的支柱产业。

就城市化程度已超过85%的一线城市而言,经济实力和房地产规模均处于全国领先地位

未来20年城市化率仍是楼市发动机需求将超

,无一例外。

{未来}

2030年达70% 需求将超120亿平米

事实证明,改革开放以来,我国经济发展与城市化相互促进、快速发展。经济发展为城市化提供基础,城市化为经济发展提供广阔的市场和高效的生产力,城市化带动投资增长、引发消费需求的同时也是推动经济结构转型升级的重要途径。数据显示,城市化率与GDP总额以及人均GDP 的相关系数分别达到0.93和0.94。特别是1995年城市化率超过30%,进入快速增长阶段,我国GDP总额也呈现出加速增长趋势。2011年,我国GDP总值达到47万亿元,比1978年增长128倍,人均GDP累计增长91倍到3.5万元,城市化率共提升33个百分点至51.3%。

城市化进程的提高,意味着居民享有更高的收入水平和更好的生活水平,这将极大地吸引劳动力进入,促进城市化发展。而城市人口的增长、城市空间的扩大和资源利用率的提升,又为经济的进一步发展提供必要条件。根据2010年统计数据,各国城市化率与人均GDP相关系数为0.62,城市化率小于30%的国家人均GDP仅两千美元,处30%-70%之间的国家人均GDP接近六千美元,而超过70%的国家人均GDP超过两万美元。美、日、英、法等发达国家城市化水平均超过70%,人均GDP位居世界前列,中国的人均GDP在2010年为4432美元,2011年为5430美元,城市化水平51%,与发达国家仍有相当大的差距。但这也可以解读为未来发展空间将远远超过欧美国家。

根据联合国相关数据,未来10年乃至20年,我国城市化水平仍将稳步提升,到2030年将超过70%,未来20年新增城镇人口总量仍超过3亿。未来十年,我国城市化率将以年均1.2个百分点的速度提升,每年新增城镇人口仍接近2000万人,新增城镇人口将至少带来52亿平方米的住房需求,加上现有人口约68亿平方米的潜在改善性需求(不考虑拆迁带来的需求),共计120亿平方米,相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。从区域来看,仍有约47%的城镇人口集中在东部地区,中部和西南地区占比均显著提升,累计接近40%,这些地区的房地产市场需求将十分旺盛。一言概之,城市化水平的提高将极大地促进未来中国房地产业发展,但这样的城市红利并非每个城市都能等量分享,不同区域面临的机遇差异往往较大。

{路径}

城市群成主形态成都地位优势突出

根据中央规划和国际经验,城市群将是未来我国推进城市化进程的主体形态,大中小城市和小城镇协调发展,将为宏观经济和房地产业发展提供支撑。从不同区域来看,长三角、珠三角和环渤海三大成熟城市群仍将是我国人口集聚和经济发展的重心,一体化集中度和资源利用率进一步提高,同时也将是房地产市场旺盛需求的主要集中地。这些区域的地级市受上海、北京等中心城市的带动作用将进一步增强,除了这些城市本身经济发展水平较高,居民购买能力较强外,这些城市也将成为资源稀缺、发展规模逐渐受限的中心城市的补充,同城效应更加明显。

以成都为代表的成渝经济区、长株潭城市群以及武汉城市圈等新兴城市群由于城市化水平尚处较低水平、人口基数大但密度低,因此提升空间大、增长速度快,将成为全国经济和房地产市场的新增长极,这类城市群的特点是中心城市尚在快速发展和扩张阶段,带动作用尚未真正显现。如成渝经济区目前的城市化水平为46%,比北京、上海等城市群低14个百分点,但过去十年年均增长1.6%,超过全国水平。作为中心城市,成都GDP总量和增速均位居全国前列。

未来城市化提升过程中,新兴的城市群中心城市的房地产市场规模将迎来进一步发展契机,带动全国市场规模继续扩大。从提高经济效率、优化资源配置的角度出发,人口向经济发达地区集中既是世界潮流,也顺应了市场经济的发展规律。流水不腐,户枢不蠹,人口、资金、资源、信息等要素在自由流动的前提下,最终会集中到市场运行效率最高的地区,促进整体经济效率的提升。成都作为西部中心城市的地位也将更加突出,功能更加凸显,优势也更加明显。这一点,并不缺乏明证:在西南地区投资吸引力排名前20位中,成渝经济区有12个城市入围,但在全国50强中,四川仅有中心城市成都跻身其中,列全国第7位,表明中心城市已处于国内领先地位。

房地产市场方面,成渝两市近年来发展迅速,年,成渝商品房销售面积和新开工面积的复合增速均已超过15%,开发投资额增速超过25%,明显高于广深两市。2010年,成渝商品房销售面积超过北上广深等一线城市,两市各自的规模已高于广深之和,这显示出了成渝两市具有增长空间大、速度快、力度强劲的特性,房地产市场不仅需求旺盛,领先优势也进一步扩大,同时也吸引越来越多房企的目光,未来潜力十分巨大。

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